环县人民政府

随着城镇化水平的逐步提高，居民小区物业管理已逐渐成为城市管理的重要部分,扮演着城市管理的重要角色。近几年，由于配套政策的不完善、监管机制制度不健全等原因，居民小区物业管理的矛盾纠纷问题越来越突出，诱发的影响社会稳定事件也越来越多，规范居民小区物业管理迫在眉睫。

（一）当前小区物业管理存在的突出问题
‎   一是新旧物业更换矛盾。小区业主认为现有物业管理公司服务水平差、服务不到位，业主拒绝现有物业管理公司继续服务，并另引进其他物业管理公司。但因物业管理的巨大利益驱使等原因，现有物业公司不愿退出管理，而新引进的物业管理公司又无法正常开展工作，引发一系列矛盾纠纷问题。
‎    二是物业管理用房问题。小区物业管理用房产权未明确，小区业主认为物业管理用房产权属小区业主共有，而物业管理公司则认为物业管理用房产权属开发商所有，双方就产权归属问题产生分歧，进而引发业主不愿意缴纳物管费用等诸多问题。
‎    三是车库管理收费问题。一些小区,因物业管理公司收取车库停车及管理费用，业主认为费用过高或小区车库产权属于业主等不愿意缴纳相关费用，导致业主与物业管理公司多次出现纠纷，引发业主围堵车库等群体性事件，严重影响社会稳定。
‎   四是大修基金动用问题。物业管理公司进行小区基础设施维修维护时，需动用大修基金，但业主不同意使用大修基金，导致基础设施迟迟不能维修维护到位，引发业主不满。部分物业管理公司动用大修基金仅仅通过业主委员会同意，未召开业主大会征得业主同意，也引发业主强烈反对。

（二）主要原因分析
‎    一是政策不完善导致准入门槛过低。由于物业管理公司资质、准入条件、引进程序、规范服务标准等政策不完善，导致物业管理公司乱象频出,特别是前期物业存在许多问题，多数小区的前期物业由开发商指定或直接安排人员临时成立，既无相关资质，又无管理服务经验，入驻之后以谋取利益为主要目的，引发诸多矛盾隐患。

 二是主管部门监管不到位。小区物业管理缺乏上位领导,没有形成自上而下的监督管理体制机制，没有主动深入小区走访调研收集问题，对物业管理公司前期存在的苗头性问题未能及时督促整改落实。

三是业主及业主委员会内部问题。一些小区业主委员会成员以谋取私利为目的，勾结物业管理公司侵害业主权益；一些小区业主委员会没有按规定程序选举，未能得到大多数业主认可；少数业主因参与业主委员会未能成功等原因，对业主委员会及物业管理公司开展的工作百般刁难阻碍等。

针对以上存在的问题，为了更好地规范小区管理，建议：

一是运用现代科技进行管理。借助通信技术、计算机网络、多媒体等现代科技为物业管理增添科技化装备，随时随地检查以及监督小区物业管理问题，及时、准确地记录问题，给物业提供参考，使物业能依据相应情况及时制定解决措施。

二是加大重视力度，积极推动小区业主委员会的建立。作为城市管理的一部分，政府应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。选出水平比较高，对物业管理有着一定认知的业主委员会，并引导业主委员会开展工作，由业主委员会代业主行使各项权利。在物业纠纷中，业主是弱势群体，只有帮助小区业主成立业主委员会，让其发挥“主人翁”的作用，管理自己居住的“家园”，才能切实保护业主自身利益不受侵犯。

 三是完善准入及资质管理机制。进一步完善物业管理资质分级管理机制，并严格以资质作为准入门槛，建立物业管理公司综合服务管理平台，在平台上公示物业管理公司资质,开展物业管理公司招标引入等工作，促进物业管理公司入驻规范化、透明化。

 四是建立物业管理责任清单。以《物业管理条例》和《物业服务管理办法》为依托，建立物业管理责任清单，进一步明确自然资源、房管、规划、住建、物价、市政、市场监管、质监等行政主管部门职能职责，促进各部门履职尽责。

五是建立惩戒机制。成立专门的物业管理服务监管部门，受理处理关于物业管理的投诉事项。建立物业管理服务“保证金”制度，所有按程序入驻小区的物业管理公司，每一年度都必须向物业管理服务监督部门缴纳一定数额的保证金，若当年度物业管理公司没有发生不规范服务等情况,则年底全额返还保证金，若当年度物业管理公司存在不规范服务问题，监管部门有权对当年度保证金进行罚没并降低物管公司资质等级，从而促进物业管理公司规范服务。