环县人民政府

 广大用户：

为了方便群众办理不动产登记相关事宜，现转发环县国土资源局给环县不动产登记管理局《环县国土资源局关于不动产统一登记若干问题的处理意见》（环国土资发〔2018〕282号）。正文如下：

为积极推动全县不动产统一登记工作，切实解决我县不动产统一登记中遇到的问题，保护不动产权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》、《不动产登记操作规范（试行）》《关于不动产统一登记若干问题的处理意见》（庆市国土资发〔2017〕345号）等相关法律法规及文件，借鉴外地做法，针对遗留问题，结合我县实际情况提出如下处理意见。

一、关于国有土地上房屋已登记土地未登记问题

房改楼房，国有建设用地使用权权属来源合法，无权属纠纷的，未及时申请办理国有建设用地使用权首次登记的，由原建设单位收集楼房用地及房屋建设相关材料提出申请，不动产登记管理局先办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，再为购房人办理不动产登记相关业务。原建设单位用地使用权人已注销或下落不明的,经业主共同提出申请，在当地主流媒体公告30日无异议后,业主收集楼房用地及房屋建设相关材料, 不动产登记管理局为业主办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，再为购房人办理不动产登记相关业务。

对于房改出售院落，由房屋所有权人提交相关房改权属证明材料，不动产登记管理局直接办理房地一体不动产登记。

二、划拨土地办理相关登记业务问题

   （一）划拨土地上依法取得的建（构）筑物进行抵押

    划拨的国有建设用地使用权未经政府批准不得单独抵押。划拨土地使用权可与建（构）筑物一并抵押，不动产登记管理局在办理不动产抵押登记时，应在不动产登记簿、不动产权证书及不动产登记证明附记栏内注记：“该不动产的土地使用权为划拨土地使用权，依法拍卖该房地产，或通过其他方式依法实现抵押权时，应首先补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿”。划拨土地抵押价值不应超过土地评估价值的50%。

    （二）划拨土地上房屋转移登记问题

1、已购公有住房和经济适用住房上市交易的，先将土地分摊到户，由购房人按基准地价10%缴纳土地出让金，土地出让起始日期以首次签订出让合同时间为准，土地使用权类型由划拨变更为出让，用途为住宅，按规定完税后办理不动产登记。同一权利人的房屋已转移两次以上的，按最后一次转移登记办理划拨补办出让手续。

2、已购划拨用地上的房屋，房屋所有权证记载的房屋性质为商业等其他用途的，先将土地分摊到户，以商业用地评估价缴纳土地出让金，土地出让起始日期以首次签订出让合同时间为准，土地使用权类型由划拨变更为出让，用途为商业，按规定完税后办理不动产登记。

3、原划拨土地上房屋，土地已分摊，且部分房屋已上市交易，致使共用宗地出让年限不一致的情况，以实行不动产统一登记日期为时点，本宗地上房屋最后一次交易签订出让合同日期为准,统一登记。

三、出让土地上所建房屋的登记问题

1、行政事业单位在出让土地上修建的职工集资房、经济适用房，可根据用地权属单位申请，以土地共用形式或土地分摊到户形式办理不动产登记。以共用宗地形式登记房屋交易的，应先取得共用宗地权属单位同意，再按规定完税后办理不动产登记。

2、原出让国有建设用地使用权人已注销或下落不明，无法提供土地权属证书证明的，经业主共同申请，在当地主流媒体公告30日无异议，注销原国有土地使用证，将共用宗土地分摊后，为地上房屋所有权人办理不动产登记。

四、房、地登记信息不一致问题

（一）房、地用途不一致问题

1、不动产统一登记前，房屋和土地均已登记但用途不一致的，原记载的土地与房屋用途可保持不变，土地出让年限不变。有证据证明原用途登记错误的，应依法办理更正登记。

2、不动产统一登记后，土地已批准用途与实际用途不一致，或房屋实际用途与规划用途不一致的，土地用途依据用地批准文件或土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）二级类填写。房屋用途按照规划部门办理的建设用地规划许可证用途填写。

    （二）房、地权利人不一致问题

同一不动产登记单元，分别办理了土地使用证和房屋所有权证，因房屋多次发生交易并办理了房产转移登记，但土地使用证未变更，或只办理了土地转移登记,未变更房屋所有权证，造成房地权利人不一致的，现土地使用权人或房屋所有权人申请办理不动产登记的，不动产登记管理局应补办未转移土地或房屋的转移手续，缴清税费，将两证收回，办理不动产登记，原土地属划拨土地的，应按规定补缴土地出让金,补办土地出让手续。

（三）房、地证载面积和实测面积不一致问题

1、土地权属清晰，四至界线未发生变化，因测量方法不同或在不动产登记成果坐标转换中，原土地登记面积与实测面积不一致，误差在3%内，且误差总面积不超过60平方米，无土地权属争议的，按实测面积进行不动产登记。已登记房屋面积，自然幢未发生变化，一般不再重新测量，除非权利人提出申请，按照实测面积变更登记。

    2、房改院落等, 四至界线清楚未发生变化，因历史原因造成房屋面积误差超过测量误差的，由不动产登记管理局公告满三十天无异议的，按实测面积进行登记。

    五、综合用地分用途登记问题

已按“综合用地出让年限50年”办理登记的，现土地权利人申请按已建成房屋规划用途区分住宅、商业用地使用权的，使用期限在原出让时限基础上，按住宅用地不超过50年、商业不超过40年的最高年限计算，不动产登记管理局直接受理登记。土地权利人申请住宅用地按70年登记的，超出综合用地年限,应按规定补交出让金后，不动产登记管理局予以受理登记。

对原企业改制单位尚未办理不动产首次登记的宗地，应根据不动产权籍调查结果，按照房屋规划用途或现状实际用途，区分住宅和商业，按住宅用地不超过50年、商业不超过40年的最高年限进行登记，免收土地出让金。

    六、共用宗地面积分摊问题

不动产统一登记前，已将土地使用权分摊到户的，按原分摊面积办理不动产登记。未分摊的共用宗地，按照《环县城镇楼房用地分割登记发证暂行办法》（环县人民政府第29号令）分割登记。

实施不动产统一登记前，已分户办理房屋所有权证的共用宗地，涉及用途变更、补缴出让金等情形需要分摊土地面积的，原土地使用权人应及时申请办理楼房用地分割登记及相关手续后，不动产登记管理局予以办理不动产相关登记；不涉及用途变更、补缴出让金等情形的，可不分摊土地，按共用宗地办理不动产相关登记。

    七、土地已抵押，地上不同权利主体的房屋所有权人申请登记问题

1、对原未分摊国有建设用地已设立抵押权，继续申请设立在建建筑物抵押权登记、预购商品房抵押权预告登记的，在当事人提交现抵押权人出具《知晓函》后，办理不动产登记。

2、对需要分摊的国有建设用地整宗土地已抵押，抵押人或土地权利人应先办理土地抵押权注销登记，然后提交同意分摊土地的申请和原土地证书后，地上房屋所有权人可申请办理不动产相关登记。

不动产登记工作中遇到的问题，按照本处理意见办理，国家、省、市出台新的相关政策与本意见不一致时，以新出台的政策为准。

　　（正文完）

环县不动产登记事务中心

 2018年6月26日

扫面文件原件环国土资发（2018）282号.pdf